Влияние рыночных тенденций на стоимость недвижимости

Участники рынка недвижимости привыкли к росту рыночной стоимости недвижимости. Такие тенденции затягивают, и многие участники рынка начинают рассчитывать на их постоянное присутствие. Это приводит к инфляционному росту цен на недвижимость и, потенциально, к появлению некоторых проектов, которые не следовало бы начинать.

По своему характеру рынки недвижимости являются цикличными, и заблуждаются те, кто считает, что существующие тенденции в какой-то момент не изменятся на противоположные. Соответствующий анализ тенденций и прогнозирование неизбежных изменений входят в обязанности профессиональных оценщиков. Эти результаты влияют на всех существенных игроков, включая кредиторов, покупателей, продавцов, арендаторов и даже других оценщиков.

Где искать тенденции?

Тенденции изменения цен на аренду можно выявить исходя из анализа меняющихся арендных ставок в процессе сдачи помещений в аренду и исчезновения их с рынка и появления новых объектов недвижимости с новыми арендными ставками. Изменения цен продажи в целом будут следовать тенденциям рынка аренды недвижимости, но могут более точно отражать подход к долгосрочным перспективам рынка недвижимости. Учитывая ограниченное количество коммерческих сделок по продаже крупных объектов коммерческой недвижимости на рынке, тенденции изменений цен продажи менее заметны, но столь же важны в случае, когда они подтверждаются. Тенденции изменения цен на рынке жилой собственности четко проявляются в процессе статистического анализа данных о продажах.

Итоговые цены, связанные с закрытием сделок, естественно, представляют собой непосредственное рыночное доказательство. Цена предложения также является индикатором рыночной стоимости, однако с одним неизвестным, поскольку может быть как выше, так и ниже итоговой стоимости сделки. Как правило, цена предложения выше рыночной стоимости, и сделки заключаются по ценам ниже цены предложения на несколько процентных пунктов. На развитых рынках цена предложения может быть твердой и лишь на несколько процентных пунктов выше итоговой рыночной стоимости, а на стабильном или падающем рынке разрыв между ценой предложения и фактической ценой продажи может быть значительно больше.

Если может быть выявлено достаточное количество сделок с указанием цены предложения и конечной стоимости сделки, можно оценить соотношение между ценой предложения и ценой продажи, характерное для рынка и применимое к другим ценам предложения, касающимся аналогичных объектов недвижимости, для оценки рыночной стоимости объекта.

Какие тенденции стоимости не учитываются

Определение направления и степени изменения рыночной стоимости важно для того, чтобы сделать вывод о стоимости объекта недвижимости, но недостаточно для утверждения о достоверности этих выводов. Оценщик должен также анализировать и понимать причины тенденций. Длительные изменения рыночной стоимости в том или ином направлении могут быть вызваны макрофакторами, являющимися внешними по отношению к недвижимости (политическими, экономическими), или изменениями в конкурентном положении того или иного объекта недвижимости.

Изменения рыночной стоимости вследствие макроэкономических или иных факторов, которые влияют на соотношение между спросом и предложением, вероятнее всего, будут проходить постоянно. Эти тенденции вызываются кардинальными изменениями в объекте недвижимости или его расположении, менее подвержены реверсивному движению и, вероятно, будут носить более постоянный характер.

В большинстве случаев рыночная стоимость имеющегося объекта недвижимости будет зависеть от его возможности генерировать чистый доход в течение будущего инвестиционного периода, равного периоду времени, в течение которого инвесторы хотят отказаться от доступа к своим финансовым средствам. Для того чтобы предсказать чистый доход за этот период, оценщик должен хорошо понимать движущие силы возникающих тенденций.

Различие рыночной стоимости при непонимании тенденций

Что происходит, когда оценщик не может распознать циклический характер своего рынка и необоснованно прогнозирует сохранение текущей тенденции? Нижеприведенное сравнение с помощью метода дисконтированных денежных потоков дает ответ на этот вопрос. Согласно сценарию № 1, оценщик прогнозирует тенденцию роста арендной платы (12% в год) в течение последующих 7 лет и заканчивает анализ с остаточной стоимостью, определяемой ставкой капитализации, которая предполагает увеличение роста стоимости объекта недвижимости на 6% в год в течение неограниченного периода времени.

Сценарий № 2 рассматривает предыдущую тенденцию ежегодного 12%-ного увеличения как завершающуюся и уменьшает темпы роста доходов до 10%, 8%, 5% и, наконец, до 0% в течение оставшихся 3 лет из 7-летнего анализируемого цикла и заканчивает анализ с остаточной стоимостью, которая отражает отсутствие изменений в стоимости объекта недвижимости в последующий после анализируемого инвестиционный период времени. Оба сценария используют ставку дисконта в размере 15%.

Разница в стоимости составляет 81%, что является весьма существенным расхождением (14 370 000 \ 7 950 000 = 1,81). В действительности каждое допущение может представлять собой определенную крайность, положительную или отрицательную, при этом наиболее вероятный результат будет находиться где-то между ними. Дальнейший анализ существующей тенденции для определения срока, когда рыночные факторы, вероятнее всего, уменьшат или развернут эту тенденцию, и степени воздействия этих факторов даст более надежную и достоверную величину рыночной стоимости.

P/S: Також, пропонуємо інші цікаві статті:

А також, Як залучити інвесторів, швидко? І звісно, Як набути душевного спокою, це згодиться в бізнесі.