По всем вопросам обращаться
sales@nbc.ua
(044) 233-46-69

Чи можна продати земельний пай?

Громадянин України має земельний пай. Збирається їхати на постійне місце проживання до Росії. Чи повинен він продати цю землю і якщо так, то в який термін до виїзду?

Перш ніж приступити до розгляду питання, слід визначитися в поняттях. Під земельним паєм ми будемо розуміти виключно право на земельну частку (пай), підтверджене сертифікатом на право на земельну частку (пай), але ніяк не конкретну земельну ділянку, право власності на який підтверджується (засвідчується) державним актом на право приватної власності на землю.

При відповіді на питання виходимо з того, що автор листа в зв'язку з переїздом до Росії має намір вийти з громадянства України.

Відразу відзначимо, що громадянин не тільки не повинен, але і не має ніяких можливостей продати право на земельну частку (пай) в силу заборони, встановленого п. 15 Перехідних положень Земельного кодексу України (далі - ЗКУ): «... громадяни України - власники земельних часток (паїв) не вправі до 1 січня 2007 року продавати або іншим способом відчужувати належні їм ... земельні частки (паї), крім передачі їх у спадщину».

Однак розпорядитися своєю земельною часткою можна іншим чином. Найоптимальнішим, на наш погляд, буде виділення земельної ділянки в натурі та отримання державного акту на право приватної власності на землю. Порядок виділення земель встановлений Законом України від 05.06.2003 р № 899-IV «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)».

Для того щоб отримати у власність земельну ділянку, власнику земельного сертифіката потрібно звернутися до сільської, селищної, міської ради або до районної державної адміністрації із заявою. Якщо ділянка виділяється в межах населеного пункту, то заяву слід подавати до відповідної ради, за межами населеного пункту - до районної державної адміністрації. Підставою для проведення необхідних землевпорядних робіт, виготовлення землевпорядної (технічної) документації і, власне, оформлення державних актів, є рішення ради (розпорядження державної адміністрації) про виділення земельної ділянки в натурі (на місцевості).

Однак виділяти земельну ділянку та отримувати державний акт громадянин не зобов'язаний. Він може залишатися власником частки (паю), засвідченої сертифікатом. Однак, якщо в майбутньому громадянин (вже іноземець або особа без громадянства) захоче виділити землю в натурі або продати свій сертифікат (після закінчення терміну, встановленого п. 15 Перехідних положень ЗКУ), можуть виникнути проблеми. Так, ст. 81 ЗКУ передбачено, що іноземні громадяни та особи без громадянства можуть отримати у власність тільки земельні ділянки несільськогосподарського призначення. Тобто в нашому випадку власнику земельної частки, вже втратила статус громадянина України, неможливо буде оформити право власності на землю.

Доки будуть існувати земельні сертифікати, і як будуть згодом захищатися права іноземних громадян - власників таких сертифікатів, невідомо. Тому і припустити, як складеться «земельно-часткова» доля в майбутньому, досить важко. Але деякі підстави передбачити несприятливі наслідки для власника земельного сертифікату, який втратив статус громадянина України, є.

(1 На землі, призначені для ведення особистого підсобного господарства, заборона не поширюється. Такі ділянки можуть бути продані без будь-яких обмежень громадянам України і українським юридичним особам.)

Звернемо увагу на ч. 4 ст. 78 ЗКУ, в якій мовиться: «особам (їх спадкоємцям), які мали у власності земельні ділянки до 15 травня 1992 года ... земельні ділянки не повертаються». Гарантії, що аналогічна, але що стосується земельних сертифікатів, норма не з'явиться в ЗКУ в майбутньому, природно, немає.

Відзначимо, що прямої заборони щодо права іноземців (осіб без громадянства) мати у власності землі (земельні ділянки) сільськогосподарського призначення, стосовно нашого випадку, немає. Згадана ст. 81 ЗКУ передбачає, що іноземці та особи без громадянства не можуть купувати землі сільськогосподарського призначення. Мати ж у власності земельні ділянки сільськогосподарського призначення зазначеним особам, якщо право власності у них виникло ще в статусі громадянина України, не заборонено.

Разом з тим ч. 4 ст. 81 ЗКУ передбачено, що землі сільськогосподарського призначення, прийняті іноземцями та особами без громадянства у спадок, повинні бути відчужені протягом року. Підтверджують це і положення п. «Е» ст. 140 ЗКУ, згідно з якими в разі невідчуження іноземцями та особами без громадянства таких земель у встановлений термін право власності на землі припиняється:

«Підставами припинення права власності на земельну ділянку є:
... Е) невідчуження земельної ділянки іноземними особами та особами без громадянства у встановлений строк у випадках, визначених цим Кодексом ».

А таким «випадком, визначеним цим Кодексом» і є отримання землі сільськогосподарського призначення в спадок. Таким чином, громадянин України, законним способом отримав землю сільськогосподарського призначення у власність (шляхом виділення земельної ділянки в натурі та отримання державного акту на право приватної власності на землю), і згодом втратив громадянство України, вже не може бути позбавлений свого права власності. Так, відповідно до ст. 143 ЗКУ, примусове припинення права власності на землю здійснюється судом тільки в разі її невідчуження протягом року, якщо вона була отримана іноземцем (особою без громадянства) в спадок.

Таким чином, ми визначилися щодо найбільш доцільного способу розпорядитися своїм земельним сертифікатом. А що робити далі власнику земельної ділянки сільськогосподарського призначення, якщо він (власник) не має наміру його використовувати? З усіх існуючих варіантів ми виділимо два: ділянку можна здати в оренду або продати.

У першому випадку власник земельної ділянки забезпечить собі стабільний дохід від оренди, буде впевнений в тому, що земля не втрачає своїх корисних властивостей і використовується за цільовим призначенням. Дані правовідносини регулюються Законом України від 06.10.98 р № 161-IV «Все про оренду землі».

Договір оренди землі підлягає державній реєстрації відповідно до Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженим постановою КМУ від 25.12.98 р № 2073. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться виконкомом відповідної ради за місцезнаходженням земельної ділянки.

Забезпечують державну, реєстрація договорів оренди землі, органи земельних ресурсів. Відповідно до зазначеної Постанови термін державної реєстрації договорів оренди землі не повинен перевищувати 30 днів (правда, на практиці відомі випадки, коли цей термін перевищував встановлений в п'ятнадцять разів). Договір оренди засвідчується нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджена постановою КМУ від 03.03.2004 р № 220.

У другому випадку, якщо ж власник землі не збирається здавати її в оренду, у нього залишається один вихід: продати свою ділянку. Але у випадку з землею сільськогосподарського призначення це буде зробити непросто. Згадана на самому початку «заборонна» норма п. 15 Перехідних положень ЗКУ поширюється також і на ділянки, призначені для ведення фермерського господарства та іншого товарного сільськогосподарського виробництва. Тому, якщо земля має саме такий статус, продати її «звичайним» способом (т. Е. За допомогою укладення договору купівлі-продажу) буде неможливо.

(2 Відзначимо, що в попередній редакції ЗКУ заборона на відчуження земельних сертифікатів було встановлено до 2005 року. Є достатні підстави припускати, що в майбутньому (до настання 2007 року) він буде продовжений ще на кілька років. Тому вважаємо, що власнику земельного сертифіката не був варто чекати зняття заборони на відчуження земельних часток (паїв) та нехтувати можливістю отримати конкретну земельну ділянку у власність.)

Однак, якщо в зв'язку з переїздом терміново потрібні кошти і власник землі не женеться за оцінкою землі за ринковою вартістю, можна здати таку землю в заставу (іпотеку). Дане право власнику «сільськогосподарської землі» надано з 1 січня 2005 р пунктом 5 Прикінцевих положень Закону України від 05.06.2003 р № 898-IV «Про іпотеку». Відповідно до ч. 4 ст. 133 ЗКУ земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть бути здані в іпотеку лише банкам.