Чим замінити оренду землі?
Найбільш поширеним шляхом отримання аграрієм земельних ділянок в користування для виробництва сільськогосподарської продукції є укладення договору оренди з власником земельної ділянки. Як альтернатива договору оренди земельної ділянки Земельним кодексом України (далі - ЗКУ) передбачена можливість укладення між власником земельної ділянки і особою, яка бажає використовувати земельну ділянку для сільськогосподарських потреб, договору про встановлення емфітевзису.
Цей вид правовідносин ще майже незнайомий українським власникам землі та користувачам.
Що ж таке емфітевзис?
Термін «емфітевзис» означає довгострокове право користування землею, чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яке можна продати, успадкувати. Виникає на підставі договору між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою. У Цивільному кодексі України права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб присвячені тільки кілька статей. З цього випливає, що багато в чому умови використання емфітевзису визначатимуть боку в самому договорі емфітевзису самостійно. При цьому право власності юридично залишається у власника землі, а термін договору не обмежений. Право емфітевзису не дозволяє використовувати ділянку не за цільовим призначенням. Отже, будівництво на ньому неможливо.
Відмінність договору оренди від договору емфітевзису
За визначенням ставати ясним, що дані договори дуже схожі, але насправді є принципові відмінності, такі як:
1. Термін дії угод.
Оренда - не більше 50 років, для емфітевзису термін не обмежений. Тобто можна укласти договір як на 25, так і на 100, 500 років, або на необмежений термін.
2. Користувач, який уклав договір емфітевзису, може продати своє право іншій людині, заповідати, передавати в заставу, вносити в статутний фонд якогось господарського товариства. З орендою даний варіант не можливий.
3. За договором оренди орендодавець буде отримувати кошти частинами, а за договором емфітевзису можливо відразу значну суму. Законодавчо закріплених правил, яким повинен бути розмір плати за договором емфітевзису, немає. Сума визначається за згодою сторін при підписанні договору.
Так, ми пропонуємо, семінари по земельному праву в Україні, може це Вам буде в нагоді.
А тепер, кілька порад з приводу укладення договору емфітевзису
Перш за все слід зазначити, що законодавчо не затверджено типової форми договору емфітевзису. Тому, виходячи з положень Цивільного кодексу України, договір повинен містити всі істотні умови, передбачені для угод, а саме: термін дії договору, оплата, обов'язки сторін тощо. Д. При його складанні можна скористатися типовою формою договір оренди землі з урахуванням особливостей, характерних для договору емфітевзису, закріплених в Цивільному кодексі України та Земельному кодексі України.
Звичайно, в кожному конкретному випадку контрагенти будуть прописувати в договорі свої особливі умови, що відображають побажання, інтереси і характер взаємовідносин сторін.
Також, хотілося б порадити чітко вказувати умови і терміни оплати (сплачуються гроші все відразу або частинами (як у випадку з орендою), передбачити випадки дострокового розірвання договору в разі невиконання його умов користувачем. Ще однією умовою має бути збереження якості землі.
Як зареєструвати договір емфітевзису?
Згідно із законом, приступати до використання ділянки за договором емфітевзису можна тільки після його державної реєстрації. Хто ж повинен взяти на себе реєстрацію, власник або користувач? Все це лягає на плечі того, хто бере ділянку в користування.
Процедура реєстрації виглядає наступним чином:
Для такої реєстрації необхідно звертатися до територіального органу державної реєстраційної служби з відповідною заявою (а саме, про державну реєстрацію прав та їх обтяжень щодо іншого майнового права).
Досить важливий момент у державній реєстрації - це вимоги до заповнення реєстраційних заяв. Вони передбачені в Наказі Міністерства юстиції України від 17 квітня 2012 року № 595/5 (у редакції наказу Міністерства юстиції України від 14 грудня 2012 року № одна тисяча вісімсот сорок одна / 5):
1) Заява заповнюється українською мовою розбірливими друкованими літерами кульковою ручкою синього кольору.
2) Прізвище, ім'я, по батькові фізичної особи, найменування юридичної особи, в тому числі органу державної влади та органу місцевого самоврядування, вказуються повністю.
3) Не допускаються в заяві підчищення, дописки, закреслення чи інші виправлення.
4) У блоках заяви, які містять альтернативні значення (наприклад, форма власності, тип і т.д.), вибирається необхідне значення, яке позначається символом?
5) Додаток до заяви заповнюється у разі, коли власників (користувачів) кілька.
6) Заява (додаток у разі його заповнення) засвідчується підписом заявника проставленням дати його заповнення.
7) Заява, що подається в електронному вигляді, підписується електронним цифровим підписом заявника, сумісного з програмним забезпеченням Державного реєстру прав на нерухоме майно.
Заповнивши заяву, необхідно долучити до нього наступні документи:
- Копію документа, що посвідчує особу заявника (паспорт громадянина України, посвідка на проживання особи, яка мешкає в Україні, національний, дипломатичний чи службовий паспорт іноземця або документ, що його замінює);
- Копію реєстраційного номера облікової картки платника податків згідно з Державним реєстром фізичних осіб - платників податків (ідентифікаційний код), крім випадків, коли особа через свої релігійні переконання відмовляється від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податків, офіційно повідомила про це відповідні органи державної влади і має відмітку в паспорт громадянина України;
- Документ, що підтверджує внесення плати за надання витягу з Державного реєстру прав (квитанція);
- Документ про сплату державного мита (квитанція), крім випадків, коли особа звільнена від сплати державного мита;
- Документи, що підтверджують виникнення, перехід або припинення права власності на нерухоме майно;
- Договір емфітевзису з усіма обов'язковими додатками до нього (у 3-х примірниках);
- Виписка з державного реєстру про право власності на земельну ділянку.
Якщо документи подає представник власника (користувача), додатково до перерахованих вище документів додаються:
- Копія документа, що підтверджує повноваження представника (копія довіреності або іншого документа, що посвідчує відносини представництва);
- Копія документа, що посвідчує особу власника, користувача (паспорт громадянина України, посвідка на проживання особи, яка мешкає в Україні, національний, дипломатичний чи службовий паспорт іноземця або документ, що його замінює);
- Копія реєстраційного номера облікової картки платника податків згідно з Державним реєстром фізичних осіб - платників податків власника або користувача (ідентифікаційний код), крім випадків, коли особа через свої релігійні переконання відмовляється від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податків, офіційно повідомила про це відповідні органи державної влади та має відмітку в паспорті громадянина України.
Оцінивши всі ризики і переваги емфітевзису, українські власники землі і користувачі повинні вибрати для себе найбільш прийнятний варіант правовідносин щодо користування сільськогосподарською землею. А наша юридична компанія, що має кваліфікованих фахівців, допоможе в цьому питанні, а також складе юридично грамотний договір для подальшої його державної реєстрації.
Цей вид правовідносин ще майже незнайомий українським власникам землі та користувачам.
Що ж таке емфітевзис?
Термін «емфітевзис» означає довгострокове право користування землею, чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яке можна продати, успадкувати. Виникає на підставі договору між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою. У Цивільному кодексі України права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб присвячені тільки кілька статей. З цього випливає, що багато в чому умови використання емфітевзису визначатимуть боку в самому договорі емфітевзису самостійно. При цьому право власності юридично залишається у власника землі, а термін договору не обмежений. Право емфітевзису не дозволяє використовувати ділянку не за цільовим призначенням. Отже, будівництво на ньому неможливо.
Відмінність договору оренди від договору емфітевзису
За визначенням ставати ясним, що дані договори дуже схожі, але насправді є принципові відмінності, такі як:
1. Термін дії угод.
Оренда - не більше 50 років, для емфітевзису термін не обмежений. Тобто можна укласти договір як на 25, так і на 100, 500 років, або на необмежений термін.
2. Користувач, який уклав договір емфітевзису, може продати своє право іншій людині, заповідати, передавати в заставу, вносити в статутний фонд якогось господарського товариства. З орендою даний варіант не можливий.
3. За договором оренди орендодавець буде отримувати кошти частинами, а за договором емфітевзису можливо відразу значну суму. Законодавчо закріплених правил, яким повинен бути розмір плати за договором емфітевзису, немає. Сума визначається за згодою сторін при підписанні договору.
Так, ми пропонуємо, семінари по земельному праву в Україні, може це Вам буде в нагоді.
А тепер, кілька порад з приводу укладення договору емфітевзису
Перш за все слід зазначити, що законодавчо не затверджено типової форми договору емфітевзису. Тому, виходячи з положень Цивільного кодексу України, договір повинен містити всі істотні умови, передбачені для угод, а саме: термін дії договору, оплата, обов'язки сторін тощо. Д. При його складанні можна скористатися типовою формою договір оренди землі з урахуванням особливостей, характерних для договору емфітевзису, закріплених в Цивільному кодексі України та Земельному кодексі України.
Звичайно, в кожному конкретному випадку контрагенти будуть прописувати в договорі свої особливі умови, що відображають побажання, інтереси і характер взаємовідносин сторін.
Також, хотілося б порадити чітко вказувати умови і терміни оплати (сплачуються гроші все відразу або частинами (як у випадку з орендою), передбачити випадки дострокового розірвання договору в разі невиконання його умов користувачем. Ще однією умовою має бути збереження якості землі.
Як зареєструвати договір емфітевзису?
Згідно із законом, приступати до використання ділянки за договором емфітевзису можна тільки після його державної реєстрації. Хто ж повинен взяти на себе реєстрацію, власник або користувач? Все це лягає на плечі того, хто бере ділянку в користування.
Процедура реєстрації виглядає наступним чином:
Для такої реєстрації необхідно звертатися до територіального органу державної реєстраційної служби з відповідною заявою (а саме, про державну реєстрацію прав та їх обтяжень щодо іншого майнового права).
Досить важливий момент у державній реєстрації - це вимоги до заповнення реєстраційних заяв. Вони передбачені в Наказі Міністерства юстиції України від 17 квітня 2012 року № 595/5 (у редакції наказу Міністерства юстиції України від 14 грудня 2012 року № одна тисяча вісімсот сорок одна / 5):
1) Заява заповнюється українською мовою розбірливими друкованими літерами кульковою ручкою синього кольору.
2) Прізвище, ім'я, по батькові фізичної особи, найменування юридичної особи, в тому числі органу державної влади та органу місцевого самоврядування, вказуються повністю.
3) Не допускаються в заяві підчищення, дописки, закреслення чи інші виправлення.
4) У блоках заяви, які містять альтернативні значення (наприклад, форма власності, тип і т.д.), вибирається необхідне значення, яке позначається символом?
5) Додаток до заяви заповнюється у разі, коли власників (користувачів) кілька.
6) Заява (додаток у разі його заповнення) засвідчується підписом заявника проставленням дати його заповнення.
7) Заява, що подається в електронному вигляді, підписується електронним цифровим підписом заявника, сумісного з програмним забезпеченням Державного реєстру прав на нерухоме майно.
Заповнивши заяву, необхідно долучити до нього наступні документи:
- Копію документа, що посвідчує особу заявника (паспорт громадянина України, посвідка на проживання особи, яка мешкає в Україні, національний, дипломатичний чи службовий паспорт іноземця або документ, що його замінює);
- Копію реєстраційного номера облікової картки платника податків згідно з Державним реєстром фізичних осіб - платників податків (ідентифікаційний код), крім випадків, коли особа через свої релігійні переконання відмовляється від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податків, офіційно повідомила про це відповідні органи державної влади і має відмітку в паспорт громадянина України;
- Документ, що підтверджує внесення плати за надання витягу з Державного реєстру прав (квитанція);
- Документ про сплату державного мита (квитанція), крім випадків, коли особа звільнена від сплати державного мита;
- Документи, що підтверджують виникнення, перехід або припинення права власності на нерухоме майно;
- Договір емфітевзису з усіма обов'язковими додатками до нього (у 3-х примірниках);
- Виписка з державного реєстру про право власності на земельну ділянку.
Якщо документи подає представник власника (користувача), додатково до перерахованих вище документів додаються:
- Копія документа, що підтверджує повноваження представника (копія довіреності або іншого документа, що посвідчує відносини представництва);
- Копія документа, що посвідчує особу власника, користувача (паспорт громадянина України, посвідка на проживання особи, яка мешкає в Україні, національний, дипломатичний чи службовий паспорт іноземця або документ, що його замінює);
- Копія реєстраційного номера облікової картки платника податків згідно з Державним реєстром фізичних осіб - платників податків власника або користувача (ідентифікаційний код), крім випадків, коли особа через свої релігійні переконання відмовляється від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податків, офіційно повідомила про це відповідні органи державної влади та має відмітку в паспорті громадянина України.
Оцінивши всі ризики і переваги емфітевзису, українські власники землі і користувачі повинні вибрати для себе найбільш прийнятний варіант правовідносин щодо користування сільськогосподарською землею. А наша юридична компанія, що має кваліфікованих фахівців, допоможе в цьому питанні, а також складе юридично грамотний договір для подальшої його державної реєстрації.