Як продати пай
Ще з 2008 року в Україні діють вимоги Земельного кодексу щодо обов'язковості розробки користувачами ріллі спеціальної землевпорядної документації.
Йдеться про проекти землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь.
За недотримання такої норми встановлена адміністративна відповідальність у вигляді немалого штрафу. Навіщо законодавець її увів?
Як відомо, переважна більшість сільськогосподарських земель в Україні використовується на праві оренди. Причина тому одна - мораторій на їх продаж.
Багато договорів оренди укладена на нетривалий строк, до п'яти років. Через це орендар не зацікавлений вкладати кошти у землю і підтримувати її родючість. Його інтерес - максимальна вигода від вирощування рентабельних культур.
Пропонуємо семінари земельні відносини в Україні. А також, тренінги в Києві, Львові.
Що буде далі - орендаря цікавить мало. В результаті, земельна ділянка може повернутися до власника у жахливому стані. Значною мірою це наслідок байдужості самих власників, які мало цікавляться станом ділянки і текстом угод.
Я не знаю жодного випадку, коли власник паю перед укладенням договору проводив ґрунтові обстеження. Однак чи варто вимагати цього від тих, хто не бажає використовувати землю і кому заборонено її продавати? Земельний пай часто є класичною валізою без ручки.
Держава вирішила з цим боротися. Вона зобов'язала усіх, хто користується аграрними ділянками, розробляти проекти землеустрою. Ці проекти повинні визначати схеми чергування певних сільськогосподарських культур у сівозміні.
Начебто все виглядає красиво, але через шість років з часу прийняття цих законодавчих змін результати їх запровадження плачевні. Проекти землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь, розроблені лише кількома відсотками землекористувачів. Що ж сталося?
Сталося те, що передбачений у законі механізм не може працювати.
По-перше, викривленим є самий механізм встановлення адміністративної відповідальності. По суті, аграріїв карають не тоді, коли вони завдали ґрунтам шкоди, а тоді, коли вони не мають певного папірця. Причому механізм його отримання непростий, обтяжений значними корупційними ризиками.
Так, проект землеустрою повинен погоджуватися з місцевою радою або місцевою державною адміністрацією, проходити державну експертизу в органі Державного земельного агентства і лише потім може бути затверджений землевласником.
Мало того, власник чи користувач не можуть самі визначати, які культури сіяти. Співвідношення культур мусить відповідати нормативам, затвердженим урядом.
По-друге, про яке проектування полів сівозміни може взагалі йти мова, коли переважна більшість полів представляє собою шахову дошку?
Фактично використовується ціле поле, а з юридичної точки зору у кожному полі є певний відсоток неоформленої землі. Неоформленої не через бажання орендаря захопити чиюсь ділянку, а через неможливість законно оформити оренду.
Десь сільрада не переоформила у комунальну власність ділянку, власники якої померли, десь місце проживання власників невідоме і знайти їх для укладення договору оренди неможливо. Як в таких умовах юридично правильно визначати межі полів сівозміни? В будь-якому випадку буде юридична фікція.
До 2015 року виготовляти проекти землеустрою повинні були лише ті, хто використовував більше 100 гектарів земель. З 1 січня 2015 року держава приготувала для власників земельних паїв сюрприз.
Тепер кожен власник паю, який самостійно її оброблятиме, буде зобов'язаний замовити проект землеустрою. Якщо він цього не зробить, то заплатить 850-1700 грн штрафу. Це стосується власників ділянок будь-якого розміру.
Наприклад, середній розмір паю в Івано-Франківській та Закарпатській областях не набагато перевищує один гектар. Чи є обґрунтованим обов'язок для власників цих ділянок проектувати і встановлювати в натурі межі полів сівозміни?
Держава роками говорить про створення умов для формування в селі середнього класу. Мораторій на відчуження землі введений саме з цих міркувань. Для господарської діяльності цих людей треба створювати тепличні умови. Однак держава вирішила інакше: ніякого сприяння, тільки закручування гайок.
Якщо держава перегинає палицю у регулюванні суспільних відносин, люди знайдуть спосіб не виконувати прийняті правила. Кожна нова норма повинна бути логічною і справедливою. Це в повній мірі стосується і сівозміни. Депутати це розуміють: у парламенті зареєстровано чотири законопроекти з цього питання.
1. "Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо вдосконалення правового регулювання застосування сівозміни у сільському господарстві", №1253. Його автори - І. Кириленко, В. Івченко, О. Бакуменко, І. Мірошниченко.
2. "Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)", №1580, внесений Кабінетом міністрів.
3. "Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо удосконалення контролю держави за збереженням родючості ґрунтів", №1659, автор О. Кулініч.
4. "Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо обмеження надмірного втручання держави у господарську діяльність аграрних товаровиробників", №1659-1, внесений О. Мушаком.
Усі вони передбачають скасування обов'язковості розробки проектів землеустрою, але шляхи вирішення питання контролю за родючістю земель пропонують різні.
Варіант Мушака найбільш радикальний: усі вимоги щодо розробки проектів та адміністративна відповідальність за їх відсутність скасовуються.
Урядовий законопроект разом із скасуванням розробки проекту пропонує запровадити мінімальний строк оренди аграрних земель - сім років. Розрахунок на те, що за таких умов орендар сільськогосподарської землі сам економічно зацікавлений у використанні технологій, що забезпечують родючість ґрунтів.
Акт Кириленка та інших замінює обов'язок з розробки проекту на обов'язок з розробки іншої проектної документації - проектів внутрігосподарського землеустрою сільськогосподарських підприємств та фермерських господарств. Така документація розроблялася ще у радянські часи для колгоспів та радгоспів.
Визначення типів і видів сівозміни є складовою частиною цього проекту. Проекти пропонується погоджувати з районними управліннями земельних ресурсів, сільськими і міськими радами і затверджувати їх на сесіях районних рад.
Законопроект Кулініча пропонує запровадити обов'язкове подання аграрними виробниками декларацій про культури, які вирощуються на ділянках. Крім того, пропонується встановити адміністративну відповідальність за порушення нормативів періодичності вирощування культур. Ці нормативи вже існують.
Який з цих законопроектів має шанс на прийняття, сказати важко.
Запропонований у законопроекті Кириленка обов'язок кожного землекористувача розробляти за свій рахунок коштовну документацію навряд чи знайде підтримку серед фермерів та сільськогосподарських підприємств. Незрозумілий і механізм її погодження. З яких причин районна рада повинна визначати сівозміни?
Викликає питання і сама необхідність розробки відповідної документації. У проекті нема нічого такого, без чого виробничий процес є неможливим.
Залишаються питання не тільки до духу, а й до букви законопроекту. Зокрема, скасовуючи необхідність розробки проектів землеустрою, автори чомусь залишили у Кодексі про адміністративні правопорушення відповідальність за їх відсутність.
Проекти Мушака та Кабміну радикальні, але правильні. Держава не має права диктувати виробнику, що йому вирощувати на земельній ділянці.
Покійний Каха Бендукідзе був здивований, коли дізнався, що в Україні закон регулює сівозміну: "Коли я прочитав про це в газеті, подумав, що журналіст щось не так зрозумів. Виявляється, ні - це було спеціально придумано".
Держава в ринковій країні повинна стежити лише за тим, щоб виробнича діяльність не шкодила землі. Як підприємство цього досягає - його справа. Детальне регулювання виробництва - ознака адміністративно-командної системи.
У разі прийняття одного з проектів держава не втратить контроль за збереженням родючості ґрунтів. Ніхто не скасовував статтю 254 Кримінального кодексу, де йдеться про кримінальну відповідальність за недбале використання земель, якщо це спричинило тривале зниження або втрату їх родючості.
За вчинення цього злочину передбачене покарання, аж до обмеження волі на два роки з позбавленням права обіймати певні посади на три роки.
Запропоноване урядом запровадження мінімального строку оренди землі є логічним кроком, це європейська практика. Однак дане положення чутливе з політичної точки зору, бо створює підґрунтя для популістських заяв.
Проект Кулініча виглядає найбільш поміркованим. Він пропонує замінити недієвий механізм державного контролю іншим механізмом, який не є затратним і складним для бізнесу, але й не обмежує вплив держави у цих питаннях.
Законопроект пропонує обмежити обов'язковість декларування посівів суб'єктами господарювання. Тому неадекватна норма Земельного кодексу щодо необхідності використання громадянами своїх городів під пильним оком держави буде нарешті приведена у відповідність до здорового глузду.
Йдеться про проекти землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь.
За недотримання такої норми встановлена адміністративна відповідальність у вигляді немалого штрафу. Навіщо законодавець її увів?
Як відомо, переважна більшість сільськогосподарських земель в Україні використовується на праві оренди. Причина тому одна - мораторій на їх продаж.
Багато договорів оренди укладена на нетривалий строк, до п'яти років. Через це орендар не зацікавлений вкладати кошти у землю і підтримувати її родючість. Його інтерес - максимальна вигода від вирощування рентабельних культур.
Пропонуємо семінари земельні відносини в Україні. А також, тренінги в Києві, Львові.
Що буде далі - орендаря цікавить мало. В результаті, земельна ділянка може повернутися до власника у жахливому стані. Значною мірою це наслідок байдужості самих власників, які мало цікавляться станом ділянки і текстом угод.
Я не знаю жодного випадку, коли власник паю перед укладенням договору проводив ґрунтові обстеження. Однак чи варто вимагати цього від тих, хто не бажає використовувати землю і кому заборонено її продавати? Земельний пай часто є класичною валізою без ручки.
Держава вирішила з цим боротися. Вона зобов'язала усіх, хто користується аграрними ділянками, розробляти проекти землеустрою. Ці проекти повинні визначати схеми чергування певних сільськогосподарських культур у сівозміні.
Начебто все виглядає красиво, але через шість років з часу прийняття цих законодавчих змін результати їх запровадження плачевні. Проекти землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь, розроблені лише кількома відсотками землекористувачів. Що ж сталося?
Сталося те, що передбачений у законі механізм не може працювати.
По-перше, викривленим є самий механізм встановлення адміністративної відповідальності. По суті, аграріїв карають не тоді, коли вони завдали ґрунтам шкоди, а тоді, коли вони не мають певного папірця. Причому механізм його отримання непростий, обтяжений значними корупційними ризиками.
Так, проект землеустрою повинен погоджуватися з місцевою радою або місцевою державною адміністрацією, проходити державну експертизу в органі Державного земельного агентства і лише потім може бути затверджений землевласником.
Мало того, власник чи користувач не можуть самі визначати, які культури сіяти. Співвідношення культур мусить відповідати нормативам, затвердженим урядом.
По-друге, про яке проектування полів сівозміни може взагалі йти мова, коли переважна більшість полів представляє собою шахову дошку?
Фактично використовується ціле поле, а з юридичної точки зору у кожному полі є певний відсоток неоформленої землі. Неоформленої не через бажання орендаря захопити чиюсь ділянку, а через неможливість законно оформити оренду.
Десь сільрада не переоформила у комунальну власність ділянку, власники якої померли, десь місце проживання власників невідоме і знайти їх для укладення договору оренди неможливо. Як в таких умовах юридично правильно визначати межі полів сівозміни? В будь-якому випадку буде юридична фікція.
До 2015 року виготовляти проекти землеустрою повинні були лише ті, хто використовував більше 100 гектарів земель. З 1 січня 2015 року держава приготувала для власників земельних паїв сюрприз.
Тепер кожен власник паю, який самостійно її оброблятиме, буде зобов'язаний замовити проект землеустрою. Якщо він цього не зробить, то заплатить 850-1700 грн штрафу. Це стосується власників ділянок будь-якого розміру.
Наприклад, середній розмір паю в Івано-Франківській та Закарпатській областях не набагато перевищує один гектар. Чи є обґрунтованим обов'язок для власників цих ділянок проектувати і встановлювати в натурі межі полів сівозміни?
Держава роками говорить про створення умов для формування в селі середнього класу. Мораторій на відчуження землі введений саме з цих міркувань. Для господарської діяльності цих людей треба створювати тепличні умови. Однак держава вирішила інакше: ніякого сприяння, тільки закручування гайок.
Якщо держава перегинає палицю у регулюванні суспільних відносин, люди знайдуть спосіб не виконувати прийняті правила. Кожна нова норма повинна бути логічною і справедливою. Це в повній мірі стосується і сівозміни. Депутати це розуміють: у парламенті зареєстровано чотири законопроекти з цього питання.
1. "Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо вдосконалення правового регулювання застосування сівозміни у сільському господарстві", №1253. Його автори - І. Кириленко, В. Івченко, О. Бакуменко, І. Мірошниченко.
2. "Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)", №1580, внесений Кабінетом міністрів.
3. "Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо удосконалення контролю держави за збереженням родючості ґрунтів", №1659, автор О. Кулініч.
4. "Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо обмеження надмірного втручання держави у господарську діяльність аграрних товаровиробників", №1659-1, внесений О. Мушаком.
Усі вони передбачають скасування обов'язковості розробки проектів землеустрою, але шляхи вирішення питання контролю за родючістю земель пропонують різні.
Варіант Мушака найбільш радикальний: усі вимоги щодо розробки проектів та адміністративна відповідальність за їх відсутність скасовуються.
Урядовий законопроект разом із скасуванням розробки проекту пропонує запровадити мінімальний строк оренди аграрних земель - сім років. Розрахунок на те, що за таких умов орендар сільськогосподарської землі сам економічно зацікавлений у використанні технологій, що забезпечують родючість ґрунтів.
Акт Кириленка та інших замінює обов'язок з розробки проекту на обов'язок з розробки іншої проектної документації - проектів внутрігосподарського землеустрою сільськогосподарських підприємств та фермерських господарств. Така документація розроблялася ще у радянські часи для колгоспів та радгоспів.
Визначення типів і видів сівозміни є складовою частиною цього проекту. Проекти пропонується погоджувати з районними управліннями земельних ресурсів, сільськими і міськими радами і затверджувати їх на сесіях районних рад.
Законопроект Кулініча пропонує запровадити обов'язкове подання аграрними виробниками декларацій про культури, які вирощуються на ділянках. Крім того, пропонується встановити адміністративну відповідальність за порушення нормативів періодичності вирощування культур. Ці нормативи вже існують.
Який з цих законопроектів має шанс на прийняття, сказати важко.
Запропонований у законопроекті Кириленка обов'язок кожного землекористувача розробляти за свій рахунок коштовну документацію навряд чи знайде підтримку серед фермерів та сільськогосподарських підприємств. Незрозумілий і механізм її погодження. З яких причин районна рада повинна визначати сівозміни?
Викликає питання і сама необхідність розробки відповідної документації. У проекті нема нічого такого, без чого виробничий процес є неможливим.
Залишаються питання не тільки до духу, а й до букви законопроекту. Зокрема, скасовуючи необхідність розробки проектів землеустрою, автори чомусь залишили у Кодексі про адміністративні правопорушення відповідальність за їх відсутність.
Проекти Мушака та Кабміну радикальні, але правильні. Держава не має права диктувати виробнику, що йому вирощувати на земельній ділянці.
Покійний Каха Бендукідзе був здивований, коли дізнався, що в Україні закон регулює сівозміну: "Коли я прочитав про це в газеті, подумав, що журналіст щось не так зрозумів. Виявляється, ні - це було спеціально придумано".
Держава в ринковій країні повинна стежити лише за тим, щоб виробнича діяльність не шкодила землі. Як підприємство цього досягає - його справа. Детальне регулювання виробництва - ознака адміністративно-командної системи.
У разі прийняття одного з проектів держава не втратить контроль за збереженням родючості ґрунтів. Ніхто не скасовував статтю 254 Кримінального кодексу, де йдеться про кримінальну відповідальність за недбале використання земель, якщо це спричинило тривале зниження або втрату їх родючості.
За вчинення цього злочину передбачене покарання, аж до обмеження волі на два роки з позбавленням права обіймати певні посади на три роки.
Запропоноване урядом запровадження мінімального строку оренди землі є логічним кроком, це європейська практика. Однак дане положення чутливе з політичної точки зору, бо створює підґрунтя для популістських заяв.
Проект Кулініча виглядає найбільш поміркованим. Він пропонує замінити недієвий механізм державного контролю іншим механізмом, який не є затратним і складним для бізнесу, але й не обмежує вплив держави у цих питаннях.
Законопроект пропонує обмежити обов'язковість декларування посівів суб'єктами господарювання. Тому неадекватна норма Земельного кодексу щодо необхідності використання громадянами своїх городів під пильним оком держави буде нарешті приведена у відповідність до здорового глузду.