По всем вопросам обращаться
sales@nbc.ua
(044) 233-46-69

Емфітевзис як альтернатива оренді землі в Україні

Як Ви уже успіли замітити, то останнім часом все більшої популярності набирає укладання договорів емфітевзису. Особливо це стосується тих сільгоспвиробників, які закладають сади або ягідники, вирощують овочі, споруджують теплиці, будують системи поливу - тобто тих, хто вкладає в поліпшення земельних ділянок великі кошти і, відповідно, хоче їх убезпечити.

Чим же стандартні відносини в рамках оренди насторожують аграріїв? По-перше, максимальний термін такого договору - 50 років, що, наприклад, для горіхового саду зовсім мало. По-друге, договори оренди регламентуються великим числом законодавчих і нормативних актів іноді суперечать між собою. Така ситуація дозволяє в судовому порядку визнавати договори недійсними, ніж часто користуються рейдери і конкуренти. По-третє, орендна плата прив'язана до нормативної оцінки, а та, в свою чергу, швидко зростає. Наприклад, за останні 5 років «нормативку», а з нею і орендна плата по всій країні зросла в цілих 3,14 рази (завдяки зміні методики її оцінки та індексами інфляції). Крім того, сьогодні умовити власника землі віддати її в довгострокову оренду практично нереально.

У такій ситуації емфітевзис може ідеально все виправити. Чому? Тому що в умовах чинного мораторію на продаж сільгоспземель він є практично єдиним законним способом надійно замінити договір купівлі-продажу.
Пропонуємо, тренінги в Україні, для аграріїв, зі знижкою 50%, ви дізнаєтесь як продати земельний пай, як правильно оформити договір оренди землі, та багато іншої та цікавої інформації для Вас, та вашої компанії

Що ж таке емфітевзис? Це право, по суті, нагадує оренду і дозволяє вирощувати сільськогосподарську продукцію на чужій землі, але при цьому має ряд позитивних моментів:

- законодавством не встановлено максимальний термін емфітевзису (може використовуватися будь-який, наприклад, 100 або більше років);

- право емфітевзису має дуже мало законодавчих обмежень, в порівнянні з орендою;

- інвестор і власник самостійно вирішують, яким саме чином і коли буде вноситися плата.

Наприклад, плата за весь термін користування земельною ділянкою може бути повністю внесена в момент укладення договору, що робить його дуже схожим на договір купівлі-продажу. При бажанні, оплата може бути розтягнута в часі, що не індексуватися, вноситися натуральними продуктами і т. Д .;

- право емфітевзису може бути продано іншим компаніям або громадянам (закон не забороняє відчуження на користь нерезидентів);

- власник не може в односторонньому порядку розірвати договір емфітевзису;

- право емфітевзису може бути передано в заставу, внесено до статутного фонду, подаровано і т. Д.

Законодавство України не вимагає обов'язкового нотаріального посвідчення договору емфітевзису - він може бути підписаний в простій письмовій формі між власником землі і агровиробників. У той же час, державна реєстрація права емфітевзису є обов'язковою: без цієї умови договір не буде дійсним.

Якщо земельна ділянка вже переданий в оренду, до її закінчення оформити емфітевзис не можна також, як і не можна вдруге здати мешканцям квартиру, в якій вже живуть. Користувач у ділянки повинен бути один, а інакше не уникнути конфлікту. У свою чергу, «віддати» право емфітевзису в оренду також неможливо.

Незважаючи на те, що законодавство мінімально регламентує емфітевзис, до підготовки такого договору потрібно підійти дуже і дуже уважно: як правило договір оформляється на тривалий період, по ньому виплачуються істотні кошти і поміняти щось або, дописати в односторонньому порядку не вийде. Кожне додаткове звернення до власника землі може бути їм заблоковано або призведе до нових переговорів, і швидше за все - до додаткових витрат. Наприклад, важливо правильно описати порядок продажу емфітевзису третім особам, можливість будівництва сільськогосподарських об'єктів. Адже агровиробник може законно споруджувати на такій землі будівлі для тваринництва, птахівництва, садівництва і виноградарства, зберігання зерна, силосу, будівлі тепличного та рибного господарства, а також, наприклад, створити штучну водойму для поливу. У цих випадках обов'язково оформлення пакету дозвільної документації, інакше можна зіткнутися з великими штрафами і навіть порушенням кримінальної справи.

Слід також передбачити можливість зміни угідь ділянки с, наприклад, ріллі на багаторічні насадження або господарські двори.

Деякі моменти неможливо врегулювати одним договором емфітевзису, тому ми рекомендуємо разом з таким договором підписувати довіреність на виконання ряду необхідних дій.

Можна відзначити також практику укладення спадкових договорів одночасно з договорами оренди. Це дозволяє однозначно визначити долю ділянки після смерті нинішнього власника. Спадковий договір, на відміну від заповіту, не може бути в односторонньому порядку змінено власником землі, що робить його привабливим.

Ще одним важливим аспектом є проведення досконального аудиту документації по землі і винос ділянки в натуру перед укладенням договору емфітевзису. У цих діях, безумовно, зацікавлений набувач, так як існує безліч ризиків, пов'язаних з неправильним оформленням землевпорядної документації, накладках ділянок друг на друга, обмежень у використанні землі, які можуть в майбутньому призвести не тільки до значних витрат, але і бути підставою для втрати прав користування.

Більше інформації на сайті  https://nbc.ua/pages/services/corporate-trainings.htm