Что такое стоимость недвижимости
Что такое стоимость недвижимости. Большинство инвесторов в недвижимость согласятся с тем, что доход приносит покупка, а не продажа недвижимости.
Разумное вложение денег в недвижимое имущество предполагает четкое понимание того, какую недвижимость покупать, а также способность видеть перспективы, что, в свою очередь, является составляющим элементом стоимости.
Определение выгодной цены покупки основано на прогнозе текущей и будущей стоимости. Понятие стоимости достаточно просто, особенно для недвижимости. Стоимость – это то преимущество, за которое мы готовы платить деньги.
Мы измеряем стоимость объекта величиной денежной суммы, которую необходимо за него заплатить. Однако вопрос, как стоимость определять, сложнее. Наиболее употребительный тип стоимости – это рыночная стоимость, но зачастую не она самая применимая.
Несмотря на то что формулировка определения рыночной стоимости в разных источниках варьируется, она всегда содержит несколько постоянных критериев, главным из которых является то, что стоимость определяется для типичного покупателя и продавца на рассматриваемом рынке. Что значит «типичный»? Если я инвестор, так ли важны для меня действия «типичных» участников рынка? Возможно, приоритетным для меня является определение «моей специальной стоимости». Другими словами, инвестор наиболее заинтересован в стоимости, определяемой на основе его индивидуальных (или корпоративных) требований к риску, поступлениям и доходу на вложенный капитал. Необходимо отметить, что эта стоимость может не быть рыночной. Таким образом, данные инвестиционные критерии не обязательно будут совпадать с критериями «типичных» участников рынка.
Стоимость, определяемая оценщиком для конкретного инвестора, является «инвестиционной стоимостью недвижимости», то есть это «стоимость для конкретного инвестора на основе индивидуальных инвестиционных критериев, в отличие от рыночной стоимости недвижимости, которая не индивидуализирова и независима». Удивительно, но нас, оценщиков крайне редко просят определить инвестиционную стоимость – большинство наших клиентов в первую очередь просят определить именно рыночную стоимость. Однако в процессе переговоров при выяснении целей оценки клиенты часто меняют свое мнение по этому вопросу и склоняются к необходимости определения инвестиционной стоимости.
Стоимостные составляющие. Рыночная стоимость. Инвестиционная стоимость.
Как стоимость для конкретного участника рынка (инвестора) инвестиционная стоимость недвижимости очень близка к «стоимости в пользовании», которая также определяется для конкретного участника рынка. Этот вид стоимости определяет полезность недвижимого имущества для конкретного пользователя – в противоположность инвестору. Определение данного вида стоимости говорит об оценке общей полезности объекта, а не только о доходе. Выгоды от владения недвижимым имуществом поступают не только в форме дохода, но и в виде функциональных особенностей, таких, как местоположение или планировка, которые могут быть более или менее важны для конкретного пользователя. Несмотря на то, что мы всегда определяем их стоимость в денежном выражении, для стоимости в пользовании устанавливаемая выгода не так сильно ориентирована на доход от имущества, как на специфические особенности, которые дают определенное преимущество владельцу как пользователю здания.
Другие типы стоимости , которые часто учитываются при рассмотрении возможности инвестирования в недвижимость, – «стоимость объекта как функционирующего» и «ликвидационная стоимость». «Стоимость объекта как функционирующего» в большинстве случаев применяется при оценке гостиниц, ресторанов, развлекательных центров, спортивных клубов и других аналогичных объектов, где часто невозможно отделить стоимость бизнеса от стоимости недвижимости.
Ликвидационная стоимость недвижимости предполагает более короткий период нахождения на рынке и может быть применена для кредиторов и инвесторов с требованиями необходимости срочной продажи. В некоторых ситуациях, таких, как ограниченный рынок, или при оценке имущества специального назначения выбор вида определяемой стоимости становится особенно важным. Дело в том, что целью оценки не всегда должно являться определение рыночной стоимости. Например, в инвестиционной практике наибольшее внимание должно быть уделено другим способам определения стоимости недвижимости.
Следует признать, что рынок недвижимости еще далек от того, чтобы считаться сформированным. Для того чтобы правильно определить рыночную стоимость, оценщикам недвижимости необходимо учесть и проанализировать данные по сотням сделок – как с землей, так и с различными по конструкции и функциям зданиями.
Сделки с недвижимым имуществом различного назначения пока редки, а по некоторым категориям до сих пор фактически нет сделок, которые можно было бы назвать «типичными» или «рыночными». В результате определение рыночной стоимости недвижимости зависит в большей степени от субъективного мнения конкретного оценщика, чем от объективного анализа достоверной информации по рыночным сделкам.
Такова реальность быстро меняющегося и развивающегося рынка недвижимости.
Эти условия делают более важными другие типы стоимости недвижимого имущества. На таком рынке гораздо проще определить критерии для конкретного инвестора или пользователя. Это делает оценку инвестиционной стоимости и стоимости в пользовании намного более уместной и полезной для клиента.
В зависимости от выбора того или иного инвестиционного критерия работа оценщика может быть сложнее или легче.
Например, здесь проще определить операционные характеристики и чистый доход от владения имуществом, чем ставку дохода, определяемую рынком для конкретной собственности. Если инвестор устанавливает свою собственную ставку дохода на капитал для рассматриваемого объекта, оценщик должен сосредоточиться только на имуществе и ожидаемом чистом доходе с него. Если инвестор устанавливает только определенные операционные допущения, оценщик уполномочен выбирать и определять ставку дохода, исходя из доступных рыночных показателей.
Таким образом, стоимость недвижимости – это денежное выражение общей полезности от прав на использование и владение имуществом. Каждый участник рынка с учетом его собственных интересов будет оценивать полезность по-разному. Те участники рынка, которые оценивают стоимость с учетом того, что типично для рынка, будут определять рыночную стоимость. Те, которые выработали свои собственные критерии, возможно, нетипичные для рынка, будут определять стоимость, отличную от рыночной, но, возможно, более подходящую для их собственных целей. Для того чтобы осуществлять инвестиции на рынке недвижимости, каждый потенциальный инвестор может получить квалифицированную консультацию по вопросу установления обоснованных критериев для целей оценки и в дальнейшем придерживаться их.
Разумное вложение денег в недвижимое имущество предполагает четкое понимание того, какую недвижимость покупать, а также способность видеть перспективы, что, в свою очередь, является составляющим элементом стоимости.
Определение выгодной цены покупки основано на прогнозе текущей и будущей стоимости. Понятие стоимости достаточно просто, особенно для недвижимости. Стоимость – это то преимущество, за которое мы готовы платить деньги.
Мы измеряем стоимость объекта величиной денежной суммы, которую необходимо за него заплатить. Однако вопрос, как стоимость определять, сложнее. Наиболее употребительный тип стоимости – это рыночная стоимость, но зачастую не она самая применимая.
Несмотря на то что формулировка определения рыночной стоимости в разных источниках варьируется, она всегда содержит несколько постоянных критериев, главным из которых является то, что стоимость определяется для типичного покупателя и продавца на рассматриваемом рынке. Что значит «типичный»? Если я инвестор, так ли важны для меня действия «типичных» участников рынка? Возможно, приоритетным для меня является определение «моей специальной стоимости». Другими словами, инвестор наиболее заинтересован в стоимости, определяемой на основе его индивидуальных (или корпоративных) требований к риску, поступлениям и доходу на вложенный капитал. Необходимо отметить, что эта стоимость может не быть рыночной. Таким образом, данные инвестиционные критерии не обязательно будут совпадать с критериями «типичных» участников рынка.
Стоимость, определяемая оценщиком для конкретного инвестора, является «инвестиционной стоимостью недвижимости», то есть это «стоимость для конкретного инвестора на основе индивидуальных инвестиционных критериев, в отличие от рыночной стоимости недвижимости, которая не индивидуализирова и независима». Удивительно, но нас, оценщиков крайне редко просят определить инвестиционную стоимость – большинство наших клиентов в первую очередь просят определить именно рыночную стоимость. Однако в процессе переговоров при выяснении целей оценки клиенты часто меняют свое мнение по этому вопросу и склоняются к необходимости определения инвестиционной стоимости.
Стоимостные составляющие. Рыночная стоимость. Инвестиционная стоимость.
Как стоимость для конкретного участника рынка (инвестора) инвестиционная стоимость недвижимости очень близка к «стоимости в пользовании», которая также определяется для конкретного участника рынка. Этот вид стоимости определяет полезность недвижимого имущества для конкретного пользователя – в противоположность инвестору. Определение данного вида стоимости говорит об оценке общей полезности объекта, а не только о доходе. Выгоды от владения недвижимым имуществом поступают не только в форме дохода, но и в виде функциональных особенностей, таких, как местоположение или планировка, которые могут быть более или менее важны для конкретного пользователя. Несмотря на то, что мы всегда определяем их стоимость в денежном выражении, для стоимости в пользовании устанавливаемая выгода не так сильно ориентирована на доход от имущества, как на специфические особенности, которые дают определенное преимущество владельцу как пользователю здания.
Другие типы стоимости , которые часто учитываются при рассмотрении возможности инвестирования в недвижимость, – «стоимость объекта как функционирующего» и «ликвидационная стоимость». «Стоимость объекта как функционирующего» в большинстве случаев применяется при оценке гостиниц, ресторанов, развлекательных центров, спортивных клубов и других аналогичных объектов, где часто невозможно отделить стоимость бизнеса от стоимости недвижимости.
Ликвидационная стоимость недвижимости предполагает более короткий период нахождения на рынке и может быть применена для кредиторов и инвесторов с требованиями необходимости срочной продажи. В некоторых ситуациях, таких, как ограниченный рынок, или при оценке имущества специального назначения выбор вида определяемой стоимости становится особенно важным. Дело в том, что целью оценки не всегда должно являться определение рыночной стоимости. Например, в инвестиционной практике наибольшее внимание должно быть уделено другим способам определения стоимости недвижимости.
Следует признать, что рынок недвижимости еще далек от того, чтобы считаться сформированным. Для того чтобы правильно определить рыночную стоимость, оценщикам недвижимости необходимо учесть и проанализировать данные по сотням сделок – как с землей, так и с различными по конструкции и функциям зданиями.
Сделки с недвижимым имуществом различного назначения пока редки, а по некоторым категориям до сих пор фактически нет сделок, которые можно было бы назвать «типичными» или «рыночными». В результате определение рыночной стоимости недвижимости зависит в большей степени от субъективного мнения конкретного оценщика, чем от объективного анализа достоверной информации по рыночным сделкам.
Такова реальность быстро меняющегося и развивающегося рынка недвижимости.
Эти условия делают более важными другие типы стоимости недвижимого имущества. На таком рынке гораздо проще определить критерии для конкретного инвестора или пользователя. Это делает оценку инвестиционной стоимости и стоимости в пользовании намного более уместной и полезной для клиента.
В зависимости от выбора того или иного инвестиционного критерия работа оценщика может быть сложнее или легче.
Например, здесь проще определить операционные характеристики и чистый доход от владения имуществом, чем ставку дохода, определяемую рынком для конкретной собственности. Если инвестор устанавливает свою собственную ставку дохода на капитал для рассматриваемого объекта, оценщик должен сосредоточиться только на имуществе и ожидаемом чистом доходе с него. Если инвестор устанавливает только определенные операционные допущения, оценщик уполномочен выбирать и определять ставку дохода, исходя из доступных рыночных показателей.
Таким образом, стоимость недвижимости – это денежное выражение общей полезности от прав на использование и владение имуществом. Каждый участник рынка с учетом его собственных интересов будет оценивать полезность по-разному. Те участники рынка, которые оценивают стоимость с учетом того, что типично для рынка, будут определять рыночную стоимость. Те, которые выработали свои собственные критерии, возможно, нетипичные для рынка, будут определять стоимость, отличную от рыночной, но, возможно, более подходящую для их собственных целей. Для того чтобы осуществлять инвестиции на рынке недвижимости, каждый потенциальный инвестор может получить квалифицированную консультацию по вопросу установления обоснованных критериев для целей оценки и в дальнейшем придерживаться их.