Як підприємцю відкрити магазин у приватному будинку

ПИТАННЯ: Чи може приватний підприємець відкрити магазин у власному будинку? Що для цього потрібно?

ВІДПОВІДЬ: Відкрити в приватному будинку магазин (офіс, майстерню, перукарню тощо), звичайно, можливо, але справа ця не проста, бо необхідно вирішити відразу три завдання, навіть три групи завдань. Розглянемо їх окремо.

Земельна ділянка
Один із головних принципів земельного законодавства України — використання землі за цільовим призначенням. Незалежно від того, чи є власник будинку власником або користувачем ділянки, він зобов'язаний слідувати наведеному вище принципу (ст.ст.91,96 ЗКУ). Порушення його є підставою для визнання недійсним рішення про надання земельної ділянки або правочину з придбання цієї ділянки, відмови у державній реєстрації земельної ділянки або визнання такої реєстрації недійсною, притягнення винних до відповідальності за статтею 53 КоАП (громадянину загрожує штраф від 51 до 340 грн.). . Якщо ж порушником виявиться юридична особа, то оштрафують її посадових осіб у розмірі від 170 до 425 НМДГ.

Ділянка, на якій розташований житловий будинок, має цільове призначення "для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та гаражного будівництва"1. Зрозуміло, відкрити на ньому магазин означає порушити цільове призначення. Отже, останнє треба змінити.

Яким має бути нове цільове призначення? У ЗКУ підказок щодо цього немає. Насправді цільове призначення земель населених пунктів нерідко ототожнюють з функціональним призначенням (перелік видів функціонального призначення див. у таблиці 3.1 додатка №3 до Порядку оцінки). У даному випадку УКЦНЗ та Порядок оцінки пропонують однаковий варіант – для "роздрібної торгівлі та комерційних послуг". Хоча можна застосувати й загальне — "комерційне використання" (п. 1.11 УКЦНЗ).

Ще один варіант – змішане цільове призначення. Пункт 1.13.2 УКЦНЗ пропонує його тим, хто планує задіяти у комерції лише частину будинку: для "житлової забудови та комерційного використання". Тут класифікація явно копіює формулювання функціонального призначення Порядку оцінки.

Як би там не було, розпочинаючи практичне вирішення цього питання, погодьте формулювання з управлінням (відділом) земельних ресурсів у вашому населеному пункті.

Як змінити цільове призначення землі? Відповідь залежить від прав власника будинку на грішну землю. Ось найпоширеніші ситуації.

Земельна ділянка у власності
У частині 3 статті 20 ЗКУ йдеться: "Зміна цільового призначення земель, що перебувають у власності громадян чи юридичних осіб, здійснюється за ініціативою власників земельних ділянок у порядку, що встановлюється Кабінетом Міністрів України". Такий порядок КМУ затвердив постановою від 11.04.02 р. № 502, про що ми докладно писали у газеті "Все про бухгалтерський облік" № 18 за 21.02.03 р, стор.44 (читачі Харківського регіону можуть також звернутися до публікації у № 92 за 2003 р, стор.32 (стор.16 випуску №13 "Спеціально для Харківщини")). Тому тут лише коротко нагадаємо процедуру.

Перший етап зміни – звернення із заявою до місцевої ради чи райдержадміністрації (якщо земельна ділянка за межами населеного пункту). До заяви додають копію держакту на право власності на земельну ділянку, копію паспорта заявника, документи про встановлені обмеження (обтяження) на використання земельної ділянки, обґрунтування необхідності зміни цільового призначення із зазначенням її розміру (можлива зміна цільового призначення частини ділянки).

Наступний крок — складання проекту відведення земельної ділянки (якщо змінюють цільове призначення її частини) або її переузгодження (якщо зміна стосується всієї ділянки). Потім відповідна рада (райдержадміністрація) ухвалює рішення про зміну цільового призначення землі. На його підставі оформлять новий державний акт на земельну ділянку.

Земельна ділянка у постійному користуванні
Тут слід керуватися частиною другою статті 20 ЗКУ: "Зміна цільового призначення земель провадиться органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування, які приймають рішення про передачу цих земель у власність або надання у користування, вилучення (викуп) земель та затверджують проекти землеустрою або приймають рішення про створення об'єктів природоохоронного та історико-культурного призначення”. Отже, заяву треба подати до відповідної ради чи райдержадміністрації. Ви, напевно, досягнете свого, якщо наведете наступний аргумент: внаслідок зміни функціонального призначення земельної ділянки збільшаться надходження до бюджету, адже зросте грошова оцінка землі, а отже, розмір земельного податку. Хоча є ризик зіткнутися з "обережним чиновником", який побоюється щось робити, якщо у законодавстві чітко не описано, як це робити. А порядку зміни цільового призначення земель державної чи комунальної власності наразі немає.

Втім, ми переконані, що подібне перепризначення земельної ділянки, яка перебуває у постійному користуванні, є безглуздою. На цю процедуру піде кілька місяців, адже термін такого користування закінчується цього року. Пункт 6 Перехідних положень ЗКУ говорить: "Громадяни та юридичні особи, які мають у постійному користуванні земельні ділянки, але згідно з цим Кодексом не можуть мати їх на такому праві2, мають до 1 січня 2005 року переоформити в установленому порядку право власності або право оренди на них ". Тому змінити цільове призначення землі зручніше у процесі приватизації ділянки чи оформлення її оренди. До останньої змушені будуть вдатися ті, хто раніше вже реалізував право на безоплатну приватизацію присадибної ділянки.

Право на землю документально не оформлене
Для приватних домоволодінь така ситуація не рідкість. І буде такою ще довго, адже Верховна Рада продовжила термін приватизації землі (див. ухвалу № 1492). Але якщо ви захочете змінити цільове призначення такої ділянки, без оформлення права власності чи оренди не обійтись. Головне, щоб ваш правовстановлюючий документ спочатку містив необхідне цільове призначення. Тому його чітко слід зазначити у заяві про надання земельної ділянки.

Будівля
Відкрити магазин у житловій будівлі, безумовно, не вийде. Хоча б через те, що для початку торгівлі обов'язково переобладнання чи реконструкція3. На підставі п.8 Порядку торгівлі суб'єкти господарської діяльності всіх форм власності мають забезпечити відповідність приміщень майбутнього магазину таким вимогам:
- Екологічним;
- санітарно-гігієнічним;
- зберігання, виробництва та продажу товарів (особливі вимоги пред'являються до торгівлі продовольчими товарами, медикаментами, лакофарбовими матеріалами та деякими іншими групами товарів);
- Охорони праці.

Найпрактичніше з'ясувати всі вимоги у місцевих органах СЕС, архітектури, пожежного нагляду та деяких інших. Вшанувати їх своєю присутністю доведеться за погодженням землевпорядної документації та/або при отриманні дозволу на торгівлю, оскільки частина 9 статті 118 ЗКУ передбачає погодження проекту відведення з органом із земельних ресурсів, природоохоронних та санітарно-епідеміологічних органів, органом архітектури. Крім того, стаття 39 ЗКУ дозволяє доповнити перелік погоджень, виходячи з вимог, які містяться в генеральному плані населеного пункту, іншої містобудівної документації, плані земельно-господарського устрою, регіональних та місцевих правил забудови.

Цілком ймовірно, що роблячи перші кроки шляхом створення магазину у власному будинку, ви зіткнетеся з вимогою про його переведення в статус нежитлового. Ми б із цим не поспішали. По-перше, вимога про використання житла лише для проживання стосується лише орендарів (ч.1 ст.810, ч.2 ст.813 ЦКУ). По-друге, обмеження використання житлових приміщень для інших цілей передбачено лише щодо промислового виробництва (ч.2 ст.383 ЦКУ, ст.6 ЖКП). І нарешті, по-третє, саме переведення житлових приміщень до нежитлових (ст.8 ЖКП) відноситься лише до будинків державного та громадського житлового фонду.

Найімовірніше, щоб пристосувати житлове приміщення під магазин, потрібно перепланувати будинок. А для цього пройде довгий бюрократичний (але необхідний) марафон: дозвіл на розробку проекту реконструкції, розробка проекту, його погодження, затвердження, отримання дозволу на будівельні роботи, власне реконструкція, внесення змін до Реєстру прав власності на нерухоме майно. А розпочати радимо з місцевого відділу (управління) архітектури. До речі, не варто, як було популярно раніше, самовільно будувати (реконструювати), а потім узаконювати це зі сплатою штрафу. Подібний підхід у ситуації, щонайменше, затягне процедуру на місяці.

Інші дозволи
Першим потрібно назвати дозвіл на розміщення об'єкта торгівлі. Видають його органи місцевого самоврядування. Ще вам знадобиться дозвіл пожежного нагляду.

Як бачите, відкрити магазин у своїй оселі — не поле перейти. І тим не менш, досягти результату можливо. Головне — реально оцінити свої сили та розрахувати терміни ходіння інстанціями.

P/S:  Токож корисні статті  - Скільки коштує побудувати магазин, та такі як :
*** Ключові зміни в земельних відносинах під час воєнного стану, вступили в силу
Які вступили Зміни до земельного законодавства під час воєнного стану та питання контролю?
Новий Закон про регулювання земельних відносин в умовах воєнного стану в Україні, уже працює.
Треьа памятати - Які документи необхідні для будівництва магазину?
*** Більш дтально, про всі закони, та може допомогти Вам, Дмитро Павленко, директор БТІ