Право пользования земельным участком

В соответствии с положениями Земельного Кодекса право пользования включает в себя две составляющих: право постоянного пользования; право аренды земельного участка, которое основано на договоре аренды. В этой публикации автор рассказывает о форме реализации прав на землю в виде права пользования земельным участком

В этой статье, мы расскажем Вам, о такой форме реализации прав на землю, как право пользования земельным участком. В соответствии с положениями Земельного Кодекса (ЗК) право пользования включает в себя две составляющих:

- право постоянного пользования;

- право аренды земельного участка, которое основано на договоре аренды.

Рассмотрим каждую из них подробно.

В соответствии со ст. 92 ЗК Украины право постоянного пользования земельным участком — это право владения и пользования земельным участком, находящимся в государственной или коммунальной собственности, без установления срока. При этом право постоянного пользования землей предоставляется только предприятиям, учреждениям, организациям, относящимся к государственной или коммунальной собственности, а также общественным организациям инвалидов, их предприятиям, учреждениям и организациям.

Порядок предоставления земельных участков в постоянное пользование установлен ст. 123 ЗК Украины. Так, предоставление юридическим лицам земельных участков в постоянное пользование осуществляется на основании решений органов исполнительной власти и органов местного самоуправления в соответствии с проектами отвода данных участков. Для того чтобы получить землю в постоянное пользование, предприятию необходимо предпринять целый ряд шагов.

В первую очередь, если предприятие планирует получить землю под застройку, ему необходимо пройти процедуру выбора земельного участка. Этот этап является необходимым тогда, когда объект, который предполагается построить, не включен в генеральный план застройки территории того или иного населенного пункта. Смысл данной процедуры сводится к определению возможности потенциального строительства на выбранном земельном участке.

Правила выбора земельных участков установлены Порядком № 427. В соответствии с ним для осуществления выбора земельного участка предприятие должно обратиться в соответствующий местный совет (если земельный участок находится в пределах населенного пункта) или районную государственную администрацию (если участок, соответственно, находится за пределами населенного пункта) с ходатайством о выборе земельного участка.

— обоснование необходимости отвода земельного участка;

— ориентировочный размер земельного участка;

— желаемое месторасположения объектов недвижимости с указанием их на соответствующем планово-картографическом материале (при наличии);

— условия изъятия (выкупа)земельного участка.

К ходатайству прилагаются копии учредительных документов и свидетельства о государственной регистрации предприятия, а также, если имеются в наличии, — копии материалов проектов строительства объектов (типовых проектов или проектов повторного применения), градостроительного обоснования расположения объекта на территории квартала существующей застройки, других проектных материалов относительно условий застройки земельного участка.

Это ходатайство направляется постоянно действующей комиссии по вопросам выбора земельных участков, образованной соответствующим местным советом (районной государственной администрацией). В соответствии с Порядком № 427 в состав комиссии включаются заместитель председателя местного совета (районной государственной администрации), а также представители районного (городского) органа земельных ресурсов, природоохранного органа, санитарно-эпидемиологической службы, органов градостроительства и архитектуры и охраны культурного наследия. Результаты работы данной комиссии оформляются актом выбора земельных участков,который передается предприятию.

Имея на руках данный акт, предприятие должно обратиться с ходатайством о предоставлении земельного участка в постоянное пользование в соответствующий местный совет или районную государственную администрацию. Следует обратить внимание на то, что если земельный участок расположен в пределах населенного пункта, то с ходатайством следует обращаться в соответствующий местный совет. Соответственно, если участок расположен за пределами населенного пункта, то ходатайство следует подавать в соответствующую государственную администрацию. К ходатайству наряду с актом выбора земельного участка прилагаются документы, обосновывающие размер, назначение и местонахождение земельного участка.

В соответствии со ст. 123 ЗК Украины соответствующий местный совет или районная государственная администрация в месячный срок должны рассмотреть поданное ходатайство и принять решение о предоставлении/непредоставлении согласия на разработку проекта отвода земельного участка.

После получения данного решения предприятие для подготовки проекта отвода должно заключить договор с организацией, имеющей лицензию на проведение землеустроительных работ. Следует обратить внимание на то, что проект отвода подлежит согласованию с органом по земельным ресурсам, природоохранным и санитарно-эпидемиологическим органами, органами архитектуры и охраны культурного наследия, а также может нуждаться в государственной землеустроительной экспертизе. В связи с этим в договоре между предприятием и землеустроительной организацией следует прописать обязанность последней осуществить все необходимые согласования.

Подготовленный и согласованный проект отвода предоставляется в соответствующий местный совет или районную государственную администрацию, которые рассматривают его в месячный срок и принимают решение о предоставлении земельного участка в постоянное пользование либо об отказе в таковом. При этом решение об отказе в предоставлении земельного участка в пользование должно содержать мотивированные объяснения с ссылкой на соответствующие положения нормативно- правовых актов, утвержденную градостроительную документацию и документацию по землеустройству. Сам же отказ в предоставлении земельного участка в постоянное пользование или оставление ходатайства без рассмотрения могут быть обжалованы в судебном порядке по процедуре, установленной Кодексом административного судопроизводства Украины.

На основании решения о предоставлении земельного участка в постоянное пользование предприятие должно оформить государственный акт на право постоянного пользование земельным участком. Именно с этого момента процедура оформления права постоянного пользования земельным участком считается завершенной.

Порядок предоставления в аренду земельных участков определен Законом об аренде земли. В соответствии со ст. 1 указанного Закона арендой являются основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и другой деятельности. При этом в аренду могут быть переданы участки, находящиеся как в государственной, так и в коммунальной собственности.

Передача в аренду земельных участков, находящихся в государственной или коммунальной собственности осуществляется в таком же порядке, который существует применительно к праву постоянного пользования. В то же время имеются и некоторые особенности. Так, по результатам рассмотрения ходатайства решение о предоставлении согласия на подготовку проекта отвода земельного участка выносится только в том случае, если в результате аренды изменится целевое назначение земельного участка. Если же целевое назначение земельного участка меняться не будет, то на основании ст. 124 ЗК Украины по результатам рассмотрения ходатайства сразу выносится решение о предоставлении земельного участка. Кроме того, следует учитывать, что если в соответствующий местный совет (районную государственную администрацию) поступили два или более ходатайства на аренду одного и того же земельного участка, то проводится конкурс или аукцион на право аренды.

В соответствии со ст. 16 Закона об аренде земли в случае согласия арендодателя передать земельный участок в аренду (независимо от того, к какой форме собственности относится участок) стороны заключают договор аренды. Во исполнение ст. 14 Закона об аренде земли Постановлением Кабинета Министров Украины от 03.03.2004 г. № 220 была утверждена Типовая форма договора аренды земли. Следует учитывать, что согласно ст. 179 ХК Украины в том случае, если типовой договор утвержден Кабинетом Министров Украины во исполнение положений закона, стороны не могут отступать от содержания типового договора, но имеют право конкретизировать его условия.

Согласно ст. 15 Закон об аренде земли существенными условиями договора аренды земли являются:

— объект аренды (месторасположения и размер земельного участка);

— срок действия договора аренды, который не может превышать 50 лет;

— арендная плата с указанием ее размера, индексации, форм платежа, сроков, порядка ее внесения и пересмотра и ответственности за ее неуплату;

— условия использования и целевое назначение земельного участка, который передается в аренду;

— условия сохранности состояния объекта аренды;

— условия и сроки передачи земельного участка арендатору;

— условия возврата земельного участка арендодателю;

— существующие ограничения (обременения) относительно использования земельного участка;

— определение стороны, которая несет риск случайного повреждения либо уничтожения объекта аренды ли его части;

— ответственность сторон.

Отсутствие в договоре аренды земли хотя бы одного из вышеперечисленных существенных условий является основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, а также для признания договора недействительным в соответствии с законодательством. Однако это ни в коей мере не означает, что вышеприведенный перечень условий договора аренды является исчерпывающими.

Так, ст. 15 Закона Украины об аренде земли предусмотрено, что по соглашению сторон в договоре аренды земли могут быть определены и другие условия, как то:

- порядок передачи земельного участка в субаренду;

- качественное состояние земельных угодий;

- порядок исполнения обязательств сторон;

- порядок страхования объекта аренды;

- порядок возмещения расходов на осуществление мер по охране и улучшения объекта аренды;

- проведение мелиоративных работ;

а также обстоятельства, которые могут повлиять на изменение или прекращение действия договора аренды, и т. д.

В случае если договором аренды земли предусматривается осуществить меры, направленные на охрану и улучшение объекта аренды, к договору прилагается соглашение относительно возмещения арендатору расходов на такие мероприятия.

Наш Барановский Виктор Леонидович проводит семинар транспортная логистика Киев, и другие города Украины.

Отдельной темой нашей публикации будут вопросы, связанные с внесением арендной платы за земельные участки. Здесь же хотелось бы вкратце остановиться только на двух принципиальных моментах.

Во-первых, арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной и коммунальной собственности, включена в систему налогообложения. При этом принципы определения ее размера и порядок ее уплаты такие же, как установленные Законом о плате за землю по отношению к земельному налогу. хотя арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной и коммунальной собственности, включена в перечень налогов, сборов и других обязательных платежей, субъекты упрощенной системы налогообложения не освобождены от ее уплаты.

Согласно ст. 14 Закон об аренде земли договор аренды земельного участка заключается в письменной форме и по требованию одной из сторон подлежит нотариальному удостоверению. Данная норма вступает в некоторое противоречие со ст. 290 ХК Украины, согласно которой аренда земельного участка без договора, заключенного в письменной форме, нотариально удостоверенного и зарегистрированного в установленном законом порядке, не допускается. Однако из содержания постановления Высшего хозяйственного суда Украины от 14.07.2005 г. по делу № 10/27 следует, что в отношении обязательности нотариального удостоверения договора аренды все же приоритет имеют положения Закона об аренде земли.

Кроме того, договор аренды земельного участка вступает в силу после его государственной регистрации. В настоящее время Порядок государственной регистрации договоров аренды земли установлен Постановлением Кабинета Министров Украины от 25.12.1998 г. № 2073. В соответствии с указанным Постановлением государственная регистрация договора аренды земельного участка осуществляется районными отделами земельных ресурсов и управлениями (отделами) земельных ресурсов в городах областного и районного подчинения.

Законом об аренде земли предусматривается несколько неотъемлемых приложений к нему, а именно:

- план или схема земельного участка, который передается в аренду;

- кадастровый план земельного участка с отражением ограничений (обременений) в ее использовании и установленных земельных сервитутов;

- акт определения границ земельного участка в натуре (на местности);

- акт приемки-передачи земельного участка;

- проект отвода земельного участка.

Сама же передача земельного участка в соответствии со ст. 17 Закона об аренде земли оформляется актом приемки-передачи.